マンション投資 勧誘と接する行動
マネーの流れをすべての規制から解き放つことが緊急の政治的課題であることはいうまでもない。
アダム・スミスの経済原則に照らして、先ず需要である資金量を推定しよう。
日本には個人金融資産が一四○○兆円もある。
そのうち、四五○兆円の銀行預金がある。
二五○兆円の郵便貯金がある。
計七○○兆円の預貯金はゼロ預金に泣かされている。
ゼロ金利に満足している人は誰もいない。
それでも預貯金は年々増え続けている。
預貯金以外の金融商品、株式はもちろん国債にも、リスクがあるからである。
正確に言えば、リスクを乗り越えるほどの魅力のある金融商品が存在しないからである。
もし、利回り五％以上の不動産投信が売り出されれば、どんなに保守的な個人でも、預貯金の一部を振り向けようと思うだろう。
もし、預貯金の一％が不動産投信に向かえば七兆円、もし三％が動けば二○兆円の奔流となる。
それだけで不動産投信の資金量は一挙に一七兆円のアメリカを抜く。
さらに、日本には三○○兆円の年金もある。
年金は加入者が積み立てた資金を、年率五％以上に運用し、その運用益から年金を支払う仕組みになっている。
株価が長期的に低落し、国債の利回りが一・五％以下に低下した環境の下では、運用実績は五％の目標に遠く及ばない。
それゆえ、年金の運用に責任を持つ国家と企業は、赤字の補填に追いまくられている。
支払い開始の時期も引き下げられる傾向にある。
将来の支払い能力に疑念を持つ多くの若い人たちは、年金への加入を拒んでいる。
もし、五％以上の利回りが期待できる大型の金融商品が誕生すれば、年金の運用難は一挙に解決する。
不動産投信は年金が必要とする条件を十分充足した金融商品である。
年金が資産の五％を不動産投信に投資すれば、その資金量は一五兆円となり、それだけでほぼアメリカの残高に匹敵する。
かくして預貯金と年金だけでも、不動産投信の潜在的需要は軽く三○兆円を超える。
さらに不動産投信は借り入れなどによりレバレッジを利かせて運用するから、元本が三○兆円となれば、実際に稼動する資金量は、アメリカ並みとすれば六○?七○兆円に達する。
潜在的需要は、理論的には無限にある。
問題は需要サイドよりも、供給サイドにある。
需要を満たすに足る供給がなければ、不動産相場は高騰し、利回りが低下する。
利回りが低下すれば、年金は買わない。
そこで需給関係が均衡する利回りを五％とすれば、五％以上の利回りが期待できる限りは、需要は無限にあると言い換えることができる。
もちろんマネーの流れは、一夜にしてそれでは、供給サイドの不動産はどれくらいの市場規模があるだろうか。
ちなみにアメリカの商業用不動産の市場規模は四兆ドル、五○○兆円と推定される。
そのなかで不動産投信はシェアで七・五％、金額で三七兆円を占めている。
不動産投信の元本は一七兆円であるが、レバレッジを利かせた資金が二○兆円もあるからである。
流通市場における不動産投信の売買シェアは八○％以上で、圧倒的に高い。
一般に不動産は売買のひん度が低いから、資金量が急増中の不動産投信は、事実上、完全に流通市場の価格決定権を支配するに至った。
さて、日本の不動産の時価総額は二○○兆円である。
このうち法人と生損保などの機関投資家が保有する商業用不動産の市場規模を、アメリカとほぼ同額の五○○兆円と仮定して、その供給量を試算しよう。
変わることもあれば、ゆっくりと変わることもある。
時間的な予測が可能だとは思わないが、ついには奔流となるという点で、方向性に大きな間違いはないだろう。
現在、不動産は東京都心の一角を除けば、売り一色の気配である。
五○○兆円の不動産を動かすために五○○兆円の資金を必要とするわけではない。
アメリカで進行している事実に照らせば、元本が一五兆円に達した段階で、不動産投信は五○○兆円の不動産市場の価格支配権を完全に握るだろう。
都心の一角では、不動産投信の先行取得と、ちょうちん筋の買いで、不動産相場が急騰した。
実際に不動産投信が先行取得した資金は五○○○億円未満だろう。
この程度の買い注文によって急騰したのは、相場の水準が陰の極に達していたからである。
特に現在は、極端に買い手がいなくなったなかで、それでもハードランディングを迫られて、やむを得ず叩き売っているから、わずかな売り物で路線価格が暴落したケースが多い。
くり返すが、ハードランディングは、その不良債権を決済することはできるが、周辺の地価の暴落を誘発し、新たな不良債権を発生させる結果となる。
薄商いのうちに暴落した相場が、薄商いのうちに暴騰することは相場の世界の常識である。
東京都心に限らず、全国的に見ても、現在の売り気配は、一○○○億円単位の資金を持った買い手が数社も出現すれば、たちまち買い気配に転換する可能性が強い。
不動産相場が高すぎるか安すぎるかという相場観を前提とすれば、百年議論しても需給それでは、不動産投信が一五兆円を集めても、肝心の不動産をろくに買い付けないうちに相場は高騰してしまうのだろうか。
幸運にも、企業に大規模な売却を促す事情がある。
二○○三年から時価会計制度が本格的に導入される。
上場企業は保有する不動産の含み益、含み損を、決算で投資家に開示する必要が生じた。
予測の結論は出ない。
五％以上の利回りがあれば買いたいという資金が、ほぼ無制限に存在するという事実を認識することが重要である。
新会計制度が企業に所有不動産の売りを促すすでに二○○一年に、ゴルフ会員権の時価開示が強制されると、含み損を抱えた会員権が一斉に売り出されて、特に法人の会員権相場が暴落した。
もっとも、接待ゴルフで時間と経費を浪費する時代が終わったのだから、含み損を抱えた会員権を持ち続けると株主の批判を招くという、企業サイドの思惑もある。
不動産についても、特に含み損を抱えた物件は、どうせ評価損を計上するのであれば売却してしまった方がスッキリするという思惑が働くだろう。
ついでに含み益のある物件を同時に合わせ切りすれば、決算上の傷はつかない。
また、最近では日本でも、投資効率の悪い不動産を売却して、その資金を本業に投入した方が、経営効率が高くなるという、株主資本利益率重視の経営思想が台頭してきた。
所有する不動産を売って、資金を本業に投資することで、企業の活性化を図る動きである。
アメリカでは社長は株価によって評価される。
株価は含み益の大きさよりも、当期決算の利益、特に自己資本利益率によって評価される。
自己資本利益率とは株主から預かった財産を、どれくらい効率よく運用しているかを判断する尺度である。
昨年バンク・オブ・アメリカがロスァンゼルスの本社ビルを売却した。
資金繰りに窮したわけではないが、不動産を利食いして、いったんキャッシュに変えた。
本社ビルはそのままリースバックした。
経営者はテナント料を支払うマイナス効果よりも、売却によって得たキャッシュを本業で運用した場合のプラス効果の大きさを選択したわけである。
一方、バンク・オブ・アメリカから本社ビルを買収した不動産会社は、受け取るテナント料よりも低い金利で資金が調達できれば、利ザヤが抜ける。
将来の値上がり益も期待できる。
そこで双方の利害が一致した。
現在は決算方法の変更のために、不動産相場がさらに暴落するという見方が支配的である。
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